小河旁，院子里，拱宸桥 | 房叔说No.234

共18盘预售公示、登记，列表见文末↓

▲拱宸夜景

拱宸桥，对杭州有非凡意义的坐标，是这座城市繁华的起点，有曾经最多贩夫走卒，也饱含几多古城离愁；

凤凰山麓的南宋王贵是钱塘曾经的纸醉金迷，如今已灰飞烟灭，作了城南旧事；

可城北头，倒是拱宸桥边的小河旧院，运河喧嚣，随年轮更迭焕发新的故事；

往来饮茶听曲儿，延续市井烟火气，日子都在这里了，拱宸桥便是杭州人的外婆桥；

这不，书言桥西桥东的老屋，与君知悉。

| PART 1 | 

▲杭州1981

常引上图来说起杭州的从前慢，用以衬托当今发展的日新月异，今天依然从此开始聊起；

“城东之殇”一文中（“城东”之殇的来龙去脉及机遇 | 房叔说No.209），笔者曾说起古杭州的四方边界，城东、南、西其实都很明晰，庆春门、凤山-侯潮-望江门一线、西边翻过宝石山的玉泉古荡一带；

唯有北面，出了武林门和艮山门，百姓生活才活泛起来，从武林到拱宸桥的一线，有贴沙河东边一样最地道的老杭州市井，而北面的那个边界就是拱宸桥；

与其说曾经有个城，城的北边是哪里，不如说“城”在数道桥边烟火和江南运河的水里消弭了，而“北”就是运河和拱宸桥。

毋论历史文化遗产或是江南运河终点这样的头衔，单拱宸桥这三个字在杭州人的字典里就是有分量，也因此让桥东桥西这两个板块与众不同，有相当的附加价值。

桥西+桥东这两个板块的边界在“瓜山立交结界”、运河和沈半路，是一个扇形的展开，咋一看就是一颗以运河和拱宸桥为芯的钻石；大致可以分成如图四个区域，这四个区域也有较为明显的风貌变化的房价差；

▲板块划分

总的来说，桥西以登云路分南北，桥东则以上塘高架分东西，价格和边界的由来也非常清晰，魔力字眼“学区”和“年代”，因而可以分成4大块，按学区和住宅区分5小块；

房叔分别讲给你听。

| PART 2 | 
▲桥西-北
桥西北①区域，拱宸桥两侧均价最高的区域，也是笔者花笔墨最少的一个区域； 这里房子的年代比较新，二手房入手单看价格没有优势； ▲大河宸章
除江南里这种超级豪宅，绿城的运河宸园、远洋的大河宸章、九龙仓·碧玺、金地·大运宸府（大运河府）是这里的顶流，人车分流，立面石材干挂，均价都在9-10万； ▲左-风景大院；右-城市风景
老小区如风景大院、吉如家园、城市风景、名城花园，较有生活气息，年代也不远，就是立面做的有些许呆板，停车问题比较窘迫，虽有地下停车位但小区路边仍然停满，消防会有影响，立面上材料有些脏楼层也过高，整个小区显得有些拥挤，均价在6.5-8万/㎡； ▲左-吉如家园菜场；右-吉如家园内部

均价最高理由也很简单： 

首先学区是文澜实验+大关实验，还有无法绕开的头部民办文澜初中；

 二来紧挨桥西历史街区，步行体验极好，商业配套加大运河地铁口，在城北地铁密度不高的现状下自然独得恩宠； 
预算高、奔着学区去的购房者，建议考虑这里的顶配，运河宸园>大河宸章>碧玺。
预算相对较低，又渴望这里学区+宜居氛围的，可以考虑次级的城市风景和风景大院为代表的项目，产品虽弱得多但大环境和资源是一样的；
再次的预算追求学区为主，则考虑吉如家园了。

▲运河宸园

特别指出市面上很多古典立面的房屋，运河宸园东区是个非常好的优秀模板，横向三段式+纵向表现转角，正立面用石材墙体画6-8根粗线条，其他用凹凸或者玻璃去填补并表现转角； 

▲兰园

有名的绿城兰园也是类似的手法，看着舒服顺眼是因为致敬西方石造建筑的著名母体帕提农神庙正立面和圆厅别墅，以后看到类似的“欧式”“古典”“希腊式”可以不抓瞎。

| PART 3 | 

▲桥西-南

桥西南，或者叫小河，学区变为小河小学和大关中学使价格降档，均价在4.5-6.5w/㎡； 但笔者认为拱宸桥的几个二手小区中均好性不错的区域，不像桥东房子年代过于陈旧，又不像桥西北价高如此，属于优质保值的“中年房”； ▲嘉禾·馨庭
嘉泰馨庭的内部景观很用心，立面也很有想法，小区整体氛围很不错，适合自住； 单身或情侣、夫妻，考虑自住且要求一定的小区环境和居住品质的考虑这里。交通便利，小区绿化好，且有桥西的版块光环加持；缺点是户型面积整体不大，两代差不多，三代显得挤，同样停车问题比较显著，消防会有些影响；
▲凯德龙湾
凯德龙湾较为特殊，育才的学区，均价在7万/㎡以上，年代也较新，缺点是靠近高架；

▲名城燕园

名城燕园、天阳上河、凯德视界居住品质不错，户型88-140㎡，小区内部密度也不高，南侧沿河，立面设计上也有亮点，同样停车位不够，小区内部道路由机动车挤占，外部人行道就停满了自行车、电瓶车，均价在4.5-5.8万/㎡；

 ▲小河直街

这里有学区的心理落差，隔一条街是文澜、育才、卖鱼桥的滋味如鱼望水，但是对于自住和没有学区要求的购房者，这个区域不失为一个好选择，毕竟有小河直街，保值问题不大。

 
| PART 4 | 

▲桥东-西

桥东上塘高架西侧③+④，首先笔者比较不推荐高架旁的小区，至少高架旁一侧的住房不太推荐，大车引擎和灰尘伴随着公交车从高架下走的报站声笼罩桥东的中心轴线，体验实在是非常不好； ▲上塘高架声响
这里的顶流和桥西相反，在登云路的南侧区域，卖鱼桥小学的学区，同时育才中学也非常近； 远洋公馆、锦昌文华苑挂牌均价在5.7-7.5万/㎡，是这里值得推荐的楼盘；
年代近、产品不差，价格比桥西低近3万/㎡，景观包裹性好，有紫荆公园和对面的小河直街，也有大关路边的乐堤港和绿地中央广场，步行感甚至强过桥西；河边都是老杭州，茶馆，健身大伯阿姨，水路能坐船，陆路能沿着小河、大兜路、御码头、朝晖走到武林门；

 ▲大浒西苑
另外大浒西苑和紫荆花园咨询较多，二者均价都在4.6-5.5万/㎡，大浒属于一个5分的产品，优势在户型小总价低、学区好，人车分流，劣势也非常明显，小区比较老旧，格局一长条没什么内部性，紧贴高架噪音影响不小；
紫荆花园劣势是小区年代老，车位紧张占用路面消防，且总价比大浒高，优势自然是位置优越比较安静，是杭州人喜欢的弄堂里的房子； 登云路北侧，学区整体差不多，价格在3.2-4.5万/㎡，拱宸新苑、定海园、普金家园、蚕花园永庆坊、荣华里等年代久，车位紧张且一些盘靠高架近；
 ▲左岸花园
推荐尚品庭院、北国之春、银河嘉园，年代近些小区安静，物业管理也比较完备，北端的左岸花园两边环水一侧小路，景观不错内部安静，人车分流，开车通勤的也可以考虑。

| PART 5 | 

▲桥东-东-三塘

桥东上塘高架东侧⑤，该区域主要被学校占据，说是拱宸桥板块，但几乎无缝三塘了；
可选的盘不多，区分度也很明显，水系东侧的国际公馆、隽逸花苑、文澜府有挂牌，“文澜小学+慧澜中学”的学区，4号线二期皋亭坝地铁口1km左右距离，7-8.5万/㎡的均价，优先级和均价文澜府>国际公馆>隽逸花苑。 其他住宅集中在高架旁，年代久噪声大，学区一般，唯一的利好是地铁5号线地铁口，均价在3.5-4万/㎡；
金粼府是这个板块的楼王，“绿城”背书，均价7.8-8万/㎡，自住改善为主。

 ▲拱宸桥俯瞰

拱宸桥板块是被运河和高架清晰划分的老城板块，同时多个历史街区和景观公园的加持使得步行体验非常好，生活气息浓厚，且因为拱宸桥、小河直街、数个优质学区的存在非常保值；
当然，在现在市场太疯的情况下具体房源依然没法推荐了，有兴趣的读者在读懂拱宸桥之后，还是要根据自己的需求多跑多看多比较了；
4大块5居住小块里都能根据个人情况找到满足自己需求的二手房，生活的多样性也因此而来，人形形色色，生活便也形形色色。 游子归乡外婆谣，桥边红药，年年知为谁生。

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| 今日登记楼盘 |

 -END-

文/一叶 编辑/一叶

本文仅代表作者个人观点。

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